No  es menos cierto que he  pasado los últimos seis años de mi vida profesional haciéndome todos los días esta misma pregunta. ¿Está la vivienda cara o barata? Esto me hace confesar una intimidad y es que cuando era pequeño, muy pequeño, mi primera lección de economía fue discernir entre caro y barato. Pero volviendo al asunto que nos ocupa y preocupa: ¿está la vivienda cara o barata? Casi desde que tengo memoria he visto subir el precio de  la vivienda. No éramos conscientes de que pudiera ocurrir lo contrario. La vivienda era, y sigue siéndolo, un valor sólido. Del 2000 al 2007 se censaron cuatro millones de inmigrantes en España. Este incremento de población en nuestro país hizo de la necesidad, la virtud. Es decir, demanda y por tanto encarecimiento de la vivienda. Simplemente siguiendo la sencilla y vieja teoría de oferta/demanda. Se construyeron una media de 700.000 viviendas/año hasta el 2008 y a un precio medio por metro cuadrado de 3.000€.  Sin embargo esta burbuja, como todas, llega un día que explota. Eso ocurrió en el 2007 y hasta hoy no ha dejado de bajar el precio. ¿Dónde está el suelo?

Según el Instituto Nacional de Estadística, en el 2014 ha habido un «leve repunte»  (1,8%) en el precio de la vivienda nueva con una antigüedad inferior a los dos años y en la vivienda de segunda mano con una antigüedad superior a los dos años. En La Rioja el crecimiento medio ha sido del 0,2%. Estas cifras no se pueden generalizar ya que cada caso es muy particular. Hay que tener en cuenta que el valor de una vivienda está influenciado por factores diversos como: emplazamiento, tipo de construcción, antigüedad, etc.
Después de todo esto, seguro que usted se sigue preguntando: Sí, pero ¿la vivienda está cara o barata? Pues aquí tiene una fórmula sencilla para que usted mismo lo calcule. Se llama PER (Price Earnings Ratio) y se obtiene dividiendo el valor que se estima vale la vivienda entre el alquiler anual que se puede obtener. Supongamos que la vivienda vale 200.000€ y el alquiler que se puede obtener por ella es de 700 €/mes lo que supone 8.400 €/año, por tanto: 200.000/8.400= 23,8 PER. Lo que quiere decir que con ese alquiler tardaríamos 23,8 años en recuperar el valor de la vivienda y nos da una rentabilidad del 4,2%.

Pues bien, el Banco de España dice que la rentabilidad media está en el 4,6% con un PER 22. Para resumir, si una vez calculado el PER éste está muy por encima de 22, la vivienda está cara y conviene no comprar, pero sí alquilar. Si por el contrario está en 22 o por debajo, la vivienda está a buen precio y conviene comprar en vez de alquilar.

Según la coyuntura económica el BdE modifica esa rentabilidad (4,6%) y por tanto hay que consultarla periódicamente y, como todo, no se puede generalizar el PER 22 porque, como he dicho antes, el valor de la vivienda depende de muchos factores y hay zonas con mucha más demanda que otras.

En todo caso, siempre hay que tener en cuenta que, muchas veces, lo barato es caro.

Martín Torres Gavíria
Miembro de European Financial Planning Association España
finanzas@larioja.com