El mercado inmobiliario se mueve. O eso parece. Aunque la recuperación de los grandes números tarda en llegar a los pequeños números (esos que de verdad importan a las familias) lo cierto es que la compra-venta de viviendas se está moviendo poco a poco hacia arriba, en una tendencia que parece mantenerse sin demasiados problemas en los últimos meses.

Todo parece indicar, pues, que los españoles volvemos a comprar casas. Pero ojo: todo parece indicar también que lo estamos haciendo como solíamos. Es decir, con algunos de los vicios de antes de la crisis intactos… y con los peligros que eso trae.

El panorama para el consumidor dispuesto a comprarse una vivienda parece halagüeño. El parque de vivienda no vendida es grande, y los precios, por tanto, comparativamente baratos (aunque tras la burbuja y su explosión, el término «barato» ha perdido gran parte de su significado). Además, buena parte de ese parque está en manos de los bancos, que por tanto vuelven a tener incentivos para conceder hipotecas en la compra de esos pisos de su propiedad.

Además, los tipos de interés nunca han estado tan bajos. Con el precio del dinero por los suelos, el euribor a un año anda a la altura de la suela del zapato. Las entidades bancarias están ofertando hipotecas variables muy baratas: un euribor más el 1,25% es común, e incluso las hay más baratas.

El problema aquí es el adjetivo ‘variable’. Los intereses están por los suelos, pero aunque hay quien afirma que se mantendrán ahí durante un tiempo, la realidad es la que es: lo que está en niveles mínimos sólo puede subir.

Con el tiempo, más tarde o más temprano, subirá. Y la magia de los intereses bancarios hace que cualquier subida de un par de puntos porcentuales en los intereses variables suponga un puñetazo más que notable en la cuenta  del hipotecado.

Del 0,16 al 3%… o más

La empresa Agencia Negociadora lo advertía en un cálculo reciente. Actualmente, el euribor está rondando sus mínimos históricos, poco por encima del 0,16%. Pero no han pasado siete años desde sus máximos, por encima del 5%. Y  hay estudios que afirman que su nivel «normal» en el futuro debería rondar el 3%.

Una hipoteca de 200.000 euros a 20 años a los intereses normales ahora rondaría una cuota de unos 930 euros (calculando un muy barato precio de euribor +1%). Pero si el euribor acabara subiendo a efectivamente al 3% (algo que hará, más tarde o más temprano, en el larguísimo plazo que dura una hipoteca) esa cuota pegaría un subidón de más del 40%, hasta superar los 1.300 euros al mes siempre según los cálculos de Agencia Negociadora. Y no es previsible que los sueldos le sigan en esa subida.

¿Hay opciones? Las hay, aunque en el mercado español no han sido muy relevantes: las hipotecas fijas. Una hipoteca fija «clava» el interés durante todo el préstamo. Ese interés suele ser más alto que el inicial de una hipoteca variable, pero no se mueve: si el euribor sube al 5%, el poseedor de un préstamo variable sudaría tinta china, mientras el de una hipoteca fija seguirá como si tal cosa.

Las hipotecas fijas tienen otras desventajas: los bancos suelen exigir más requisitos, y una mayor vinculación a la entidad (contratación de otros productos, por ejemplo), además de conceder periodos de amortización más cortos. Y tradicionalmente eran bastante prohibitivas en España, con tipos superiores al 5 o 6%. Pero en los últimos años los bancos intentan incentivar este tipo de operaciones, y ya hay tipos fijos a partir del 2,5 o 3%.

Tradicionalmente el 90% de los españoles firmaban hipotecas variables, mientras el 90% de los alemanes firmaba préstamos fijos.

Los españoles pensamos en el corto plazo, los alemanes en el largo. ¿Somos más listos que los alemanes?